跳到内容

获得免费评估您的出租hg1088. 从这里开始!

获得免费评估您的出租hg1088. 从这里开始!

新的租金控制法不会解决负担能力问题

俄勒冈州州长凯特·布朗 昨日签署了 到法律 全州范围内的租金增长上限——这是第一个全州范围内的政策. 这样做的经济原理是为了减轻租房者的经济压力 成本上升得更快 比收入. 在许多 东海岸和西海岸的大城市, 甚至中等收入家庭也在努力为理想社区的优质住房买单. 俄勒冈州新法律背后的政治动机也很明显: 不幸的租房者已经成为全国范围内更加直言不讳的选民和两党政策制定者,来自 波士顿 to 明尼阿波里斯市 to 圣地亚哥,正在注意到.

但是俄勒冈州的新法律并不能解决高房价的根本问题, 这甚至可能使脆弱家庭的情况变得更糟.

美国.S. 住房负担能力存在两个问题. 租金管制解决不了任何一个问题. 

第一个负担能力的问题是国家的 穷的20% 收入太少,无法在没有获得补贴的情况下负担最低质量的住房. 这不是房地产市场的失败,而是低工资和 不稳定的收入 由劳动力市场产生. 贫困家庭可以通过扩大现有的项目,如住房券或劳动所得税抵免(EITC)来帮助更多的贫困家庭. 而是为这些项目提供资金, 中等收入和高收入家庭将不得不支付更多的税收,而州和联邦议员一直不愿提出这一建议.

第二个更具挑战性的负担能力问题是 在过去的40年里,美国.S. 没有建造足够的住房 在的位置 人们最想住在哪里. 拥有强大劳动力市场和高水平设施的大都市地区,包括 俄勒冈州波特兰., 西雅图,洗.,大多数 加州沿海,和东北走廊 华盛顿特区.C. to 波士顿,质量.——相对于需求而言,住房建设不足. 同样的模式也适用于城市内的社区. 富裕的住宅区,有好的公立学校, 就业机会和交通, 有有效的 停止新开发 除了 昂贵的独栋住宅 在大很多.

解决住房短缺问题的唯一有效的长期办法是建造更多的住房——特别是在需求旺盛的城市和社区建造价格较低的住房. 这将需要对几乎每一个美国的地方分区进行实质性的改变.S. 城市. 但 房主是一个强大的 游说各级政府,只有一个  大胆的 当选官员们敢于挑战邻避主义者.

即使是精心设计的租金控制政策也会减少住房供应,伤害弱势家庭. 

俄勒冈州的法律试图预见和预防租金控制可能迫使房东和开发商做出有害反应的某些方式. 例如,当房东无法提高租金时,他们通常会选择不提高 提供足够的维护. 俄勒冈州的法律允许每年相对慷慨地提高7%的租金,再加上通货膨胀,以避免这个问题. 虽然这个法案是经过深思熟虑的, 任何此类规定都会刺激开发商和房东寻找漏洞. 过去的研究表明,在租金控制的城市中,业主更有可能这样做 把公寓 到公寓. 正在考虑建造8栋公寓的开发商可能会改变原来计划建造5栋公寓的计划, 这刚好符合俄勒冈州法律规定的上限——因此总体上新建住房的贡献更少. 房东们可能会在接近15年的时候提前提高租金,那时控制措施就开始生效了. 即使是加强对租户的保护也可能适得其反,鼓励房东这么做 筛选不太理想的租户包括许多有小孩的低收入家庭.

解决住房负担能力问题需要政治家们拿出勇气, 富裕选民的一些牺牲. 

租金控制类似于另一项受欢迎的住房政策, 内含分区, 它试图将提高住房负担能力的责任推给营利性开发商和房东. 认同进步的房主 可能愿意支持支持这些政策的政治家. 但无论是租金控制还是包容性分区都无法解决住房负担能力的根本原因, 而且确实有可能阻碍新的供应,使问题变得更糟. 政客们需要对他们的选民坦诚,更好的政策的成本以及 不采取行动的代价. 富裕家庭应该交更多的税来支持贫困家庭, 应该允许在他们自己的后院建新公寓.

信贷: 布鲁金斯学会的Jenny Schuetz说

我们承诺遵守美国的文字和精神.S. 政策 在全国范围内实现平等住房机会. 看到 平等住房机会声明 的更多信息.